“五一”上海新房人气高，多子女家庭公积金政策利好有限

今年的“五一小长假”被广大市民戏称“史上最火假期”，而上海的新房市场在假日期间同样热度高涨，据新闻报道，五一期间上海多个新房售楼处人潮涌动，热度颇高的多为市区的改善楼盘。

本次小长假恰逢上海第四批新房上市之际，另外针对多子女家庭的公积金支持政策出台，助推了购房者买房的信心。

小长假恰逢四批次入市，购房者买房看房两不误

【资料图】

就在小长假前夕，上海公布了四批次新房名单，其中不乏有多个品质不错的改善型项目扎堆入市。例如普陀桃浦智慧城的两大改善型楼盘紫薇花园及金茂景泰府，浦东唐镇地铁站附近的安高申宸院和华发半岛华庭等。

据网易房产统计，今年五一期间上海有11个项目处于认购阶段，5个项目结束认购开盘。高认购率楼盘基本杨浦区江浦板块保利建工海玥天汇，认购率接近383%。

另据不完全统计，5月2日开启认购的万业紫辰苑人气颇高，该盘位于宝山杨行板块，本次推出最后一栋楼90套87-125平的房源，项目均价在48300元/平，吸引了不少刚需购房者前来，认购首日就吸纳了近200组意向客户，达到触分标准。

从小长假的成交情况来看，中指研究院数据显示，2023年五一假期（4.29-5.3）上海新建商品房成交面积约7.7万方，同比2022年增长773%，但相较2020-2022年五一假期平均成交量有3成左右的下滑。不得不提的是，去年上海受到疫情影响，新房市场在五一期间处于停摆状态。

中指研究院分析认为，上海新房市场保持一定活跃度，出游人数虽较多，但项目到访量相比节前明显增加，因三批次新房项目陆续推出，市场供应较为充足，且部分项目位置及产品较好，吸引大量购房者到访及认购。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前市场仍属于修复性行情，五一期间上海部分项目售楼处里人气比较足，或与开发商主推的产品包括价格与市场需求契合度比较高有关。

多子女家庭公积金贷款额度上浮，业内人士：影响有限

在五一期间，另一个引人关注的政策是多子女家庭公积金贷款最高额度上调。政策提出，自2023年5月1日起，符合本市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）在本市最高贷款限额的基础上再上浮20%。《通知》明确，“多子女家庭”是指符合国家生育政策，至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭。

具体调整信息如下：

无补充公积金的个人，额度由50万调整为60万；（限上海户籍）有补充公积金的个人，额度由60万调整为72万；（限上海户籍）无补充公积金的家庭，额度由100万调整为120万；有补充公积金的家庭，额度由120万调整为144万。

另外，政策还提出符合本市住房公积金租赁提取规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。

《通知》还指出，政策仅针对购买首套住房的多子女家庭，首套住房按本市住房公积金个人贷款差别化信贷政策认定。若购房者属于置换型的多子女家庭，或许并不能享受该政策利好。

对于首套房的认定标准，笔者电话询问了上海市公积金管理中心，相关工作人员表示，这里的首套房指购房人或家庭在上海名下无房，且在上海没有公积金贷款记录。这也意味着，若此购房家庭在上海有购房贷款记录，即使把房屋置换后处于名下无房状态，同样会被认定为购买二套改善型住房。

上海佑威数据显示，4月全市商品住宅成交均价为61562元/平，以购买100平住房为例，总价预计在600万上下，对于绝大多数家庭而言，首套房首付3.5成起，而纯公积金贷款很难覆盖全部放款，因此多数购房者会采用公积金+商贷的组合贷款模式，即公积金贷足的前提下，剩余采用商业贷款。

在此背景下，多子女家庭在购买首套房总预算不变的情况下，能享受到20%的公积金贷款额度上调，这意味着商业贷款的金额会略有减少。当前，上海公积金首套房贷款利率为3.1%（5-30年），而住房商业贷款的首套利率为4.65%，这在一定程度上可以减少这部分贷款金额的利息差。

对此卢文曦认为，在上海等热点城市，多孩家庭的公积金贷款额度提升，对于降低购房难度有一定帮助，整体而言是锦上添花。该政策下贷款总额提升，可撬动的杠杆提高，但能给市场带来的增量也较为有限。

其实在上海正式实施该政策前不久，包括广州、深圳、杭州等在内的多个一、二线热点城市都在公积金购房政策方面，给多孩家庭以更多支持，调整内容为多子女家庭贷款额度上浮20-40%不等。因此，上海此次出台的公积金新政也被认为是在跟进全国持续优化的楼市调控。在住房不炒的主基调下，上海未来是否会出台更多利好多子女家庭的购房政策同样值得关注。

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