原报告｜华发上升路径

观点指数 国资背景的房企崛起是当前房地产市场格局变化的一大特征。

据观点指数“2023年1-4月房地产企业销售表现”研究成果显示，前4月华发股份权益销售金额430.9亿元，同比增长130.4%，是前20房企中增长最显著的企业之一。

另外，前4月华发股份全口径销售金额575亿元，同比增长105.7%，权益销售金额增长幅度高于全口径销售增长幅度，意味着华发股份的销售“含金量”正在提升。据观点指数监测，去年前4月华发股份销售权益比例为67%，2023年前4月这一比例提升至75%。

(资料图片)

以业绩增长为目标的国资背景房企并不罕见。除华发股份外，越秀地产、保利置业、建发房产也订立了销售规模增长的目标，但如华发般增长幅度大的企业并不多见。

在观点指数统计的房地产企业销售表现中，华发全口径销售金额从2022年的第18位上升至2023年的第12位。

观点指数认为，华发上升路径畅通的主要原因在于定位清晰，深耕优势城市，以及擅长打造高端产品，后者受行业周期波动影响较小。

城市价值板块的偏好

华发股份的房地产销售业务有销售均价高的特点，据观点指数监测，近年一直保持在2万元/平方米以上。

数据来源：观点指数监测及整理

销售均价的保持与其项目选择密切相关。

一方面，华发的项目主要布局在一二线城市的重点区位，在市场收缩的环境下这种表现特点更加显著。2022年华发是为数不多保持拓储的房企，在上海斩获了5宗地块，合计计容建筑面积44.5万平方米。据观点指数统计，华发2022全年在公开市场获取的土地计容建筑面积78.6万平方米，这也反映了华发未来布局的方向。

同期，华发在大本营珠海的扩储规模达到24.4万平方米，仅次于上海。这与华发当前的销售组成结构类似。2022年全年华发华东大区的销售金额占总额的比例为64.8%，珠海大区占比15.1%，居于前两位，其后依次是华南大区、北方大区和北京区域。

这也意味着，华发对于城市目标的选择已经非常清晰，将继续维持当前的布局，以城市深耕的形式拓宽销售护城河。

这一策略与当前多数房企的投资策略一致，但华发相对其他房企布局集中。在当前土地市场竞争激烈的情况下，需要更加密切关注拿地机会。

另一方面，无论项目是位于房地产销售相对活跃的一二线城市，还是位于经济发展水平不太发达的地方，华发都会选择落子于城市中价值较高的板块。

如华发在广州目前仅有的一个项目是番禺的华发越秀和樾府，该项目尽管位置距离天河、越秀等市中心区有一定距离，但所在的万博商务区是番禺区发展的重点片区之一。同时，项目位置靠近长隆主题乐园，当前售价达到6.2万元/平方米，而番禺区新房均价目前在4万元/平方米上下。该项目去化表现在区域内也保持着中上的水平。

值得注意的是，在增长显著的销售业绩背后，华发股份的土地储备增长并不显著。从财报数据中可以发现，与行业整体趋势一致，华发股份近两年的土地储备总量有所减少，2021和2022年度，分别减少19.2%和15.1%，这也侧面印证了华发股份销售的增长并非来自“走量”。

数据来源：企业年报、观点指数整理

据观点指数监测，2020-2022年华发股份销售均价分别为2.37、2.6以及3万元/平方米。从今年前4月的情况来看，华发股份平均销售价格基本稳定在3万元/平方米左右。

市场需求的满足与迎合

提升项目销售均价，除了项目区位价值要高外，产品的设计也要跟上。

据观点指数监测，华发股份开发的产品以豪宅和改善型需求为主，当前市场环境下高端产品的销售下行幅度小于其他类型产品，为销售保持增长奠定了基础；同时，根据不同的项目区位和市场需求，华发亦相应打造了中高端产品。

整体来看，华发的产品线包括府系、四季系、城市系、未来系等，其中高端产品以“府系”为主，中高端产品以“四季系”为主。

户型方面，观点指数统计了武汉华发公园首府、无锡华发首府、中山华发首府等“府系”产品的户型情况，多数项目的户型面积在100平方米以上，此外，亦规划有144平方米以上的叠墅等豪宅产品。

而“四季系”产品通常包含90平方米以下户型，如江门华发四季的户型面积覆盖77至183平方米。

区位方面，“府系”产品更多落地于成熟的居住区内，周边不乏商场、医院、公园等生活配套；而“四季系”产品则更多位于新开发区或距离城市中心有一定距离的片区。

另外，华发亦通过星级社区入口、质感归家动线、专属管家服务等方式提升居住体验，从而提升产品力，赋予项目高端属性。

值得关注的是，尽管房地产市场需求下降，但这一变化对于优质项目的影响较小。

此前有分析指出，过去12个月居民中长期贷款占房地产销售规模的比例低于20%，而过去这一比例一般在50%至60%，意味着举债购房的人减少，而全款购房的人增加，也即现在买房的人群中大量是有钱人，这部分人不是刚需，优质项目更能吸引当前有意愿和能力购房的人群。

延续深耕高端市场的路线，华发今年在其重仓的上海积极推盘。据统计，截止五月，华发在上海推出的项目包括闵行的华发建发缦玥、华发古美华府（两次开盘）、华发半岛华庭、华发四季河滨等，共计1244套房源。

观点指数估算，上述加推产品货值接近100亿元（估算价格依据为备案均价）。据悉，以上房源均已售罄。

市场消息指，华发静安华府预计第五批次入市，该项目属2022年第三批次土拍中华发以约80.4亿元的价格斩获的静安区中兴社区地块，房地联动价11.9万元/平方米，总货值约120亿元。

在加推的同时，华发亦继续补仓上海。4月20日，上海首批集中供地第三天，华发联合南通瑞城斩获青浦西虹桥龙联路北侧07-02地块，溢价率8.98%。

华发今年在销售上可以实现多大程度的上升，值得期待。

本文源自观点网

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